金边高层住宅的发展相对较晚，大约15年前， 市面上多为本地人自建的楼房，几乎没有“公寓”这一概念，且缺乏适用于外国人的产权机制。
2010年，《外国人不动产产权法》的颁布和实施成为转折点，该法律允许外国人持有共管物业单位，为外国买家进入市场打开了合法通道，同时也迅速吸引了区域开发商与国际资本的涌入。这一法规因此被视为高层住宅市场高速发展的起点。
2016年起，大量中国投资者开始涌入市场，同时还有日本、韩国、新加坡、马来西亚和中国香港、中国台湾等国家和地区的投资者积极参与，他们受到市场上适用于外籍业主的项目增多和高租金回报率的吸引。
在这一时期，随着大量外资涌入，房价持续攀升，金边公寓的售价从每平方米1500美元一路上涨至3000美元左右。价格与销量齐升，市场情绪高涨。
然而，这也引发了一些问题——市场供应量快速增加，开发节奏远超本地实际吸纳能力。一些缺乏经验、逐利而上的开发商进入市场，推出设计粗糙、定位模糊的项目，仅靠价格与营销获取短期利润。这为下一房产周期的变化埋下了伏笔。
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2019年开始，受更严格的跨境资金管控影响，中国资金流入放缓，中高端和豪华公寓的需求明显下滑。随后，新冠疫情爆发，外国买家和租客骤减，旅游业重创，进一步冲击了公寓销售和租赁市场。
到了2023年底，市场成交大幅下滑，开发商逐渐意识到，过度依赖外资不可持续，转而聚焦更亲民的中低端项目，面向本地及区域投资者。同时，推出更灵活的付款方式，如低首付、长期免息分期等。
时间来到2024年和2025年，部分新项目出现价格回调，开发商也更加重视兼顾本地与外资需求。入门级公寓售价区间为每平方米1500至2200美元，使金边成为东南亚地区最具性价比的首都房地产市场之一。
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尽管在疫后没有等来中国投资者的大量回归，却等来了来自美国、英国、法国、俄罗斯、新加坡、日本等国家的买家，投资者更加多元化。
市场正在逐步消化之前过剩的供应，金边公寓租金收益仍然非常可观，年净回报率约6%至8%，在东南亚地区名列前茅。一些优质、稀缺住宅的净回报率甚至达到8%以上。
在经历前几年的迅猛供应增长后，2025年开发商新项目的推出明显放缓，外资投资者对金边公寓市场也采取更加谨慎的态度。然而，仍有部分开发商通过提供兼顾价格与品质的项目获得市场青睐。
业内普遍认为，从2025年至2028年，公寓市场将进入一个相对稳定的周期，因新项目推出数量有限，市场将持续消化现有库存。
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回望过去，2021年到2019年可以说是一个狂热与跃进的时期，而2019年到2025年则是打破并理性重构的阶段。预计接下来，柬埔寨公寓市场或将进入一个全新的周期：
- 温和增长：开发商放慢新建速度，库存逐步被吸收
- 高筛选：投资者与购房者更关注开发商品牌、回报保障与社区成熟度
- 本地化趋势强化：从只为外国人设计，转向满足本地购房需求
- 城市化带动新机会：尤其是交通便利、靠近CBD或大型商业的区域，将受益于人口流入与基础设施完善
2025年柬埔寨精选公寓项目（*点击项目名查看详情）
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